🏢 10.15 부동산 정책, 주택시장 안정화 대책이 될까?

 

2025년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책은 토지거래허가구역 확대와 대출 규제를 중심으로 한 강력한 수요 억제책입니다. 그러나 전문가들은 “돈을 풀면서 집값을 잡겠다”는 모순된 접근으로 실효성이 낮다고 지적합니다. 이번 글에서는 10·15 부동산 대책의 한계와 개선 방향을 알아보겠습니다.

📚 목차

1. 10 · 15 부동산 대책, 주택시장 안정화 대책이 될까?

2. 돈을 풀면서 집 값 잡을 수 있을까?

3. 주택 투자수익률 낮추는 대책이 빠졌다

4. 지속 가능성이 낮다

5. 주택시장 개혁의 비전이 없다

6. 무주택 서민·청년층 대책이 없다

7. 단기 규제보다 근본 구조 개혁이 필요하다

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1. 10 · 15 부동산 대책, 주택시장 안정화 대책이 될까?

 

지난 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 지정하고, 주택담보대출 한도를 낮추는 대책을 내놨습니다. 이는 이재명 대통령 취임 4개월 만에 발표된 세 번째 부동산 대책으로, 급등하는 집값을 억제하려는 목적이었죠. 하지만 발표 직후부터 시장과 전문가들은 “이번 대책이 근본적인 해결책이 되기 어렵다”고 지적했습니다. 핵심 비판은 바로 “돈을 푸는 동시에 집값을 잡겠다는 모순된 접근”과 “실질적 투자수익률 하락 대책 부재”에 있습니다.

 

 

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2. 돈을 풀면서 집값 잡을 수 있을까?

정부는 경기 부양을 위해 대규모 재정지출을 늘리고 있습니다. 하지만 시중 유동성이 늘어날수록 부동산·주식·금 등 자산 가격이 오르는 것은 경제의 기본 원리입니다. 이재명 정부는 문재인 정부와 유사하게 대규모 적자재정을 편성하며 돈을 풀고 있습니다. 문제는 이 자금이 기업 생산에 쓰이기보다 수익률이 높은 부동산 시장, 특히 서울 강남권으로 흘러들 가능성이 높다는 점입니다.

결국, 유동성을 늘리면서 부동산 시장만 규제로 막겠다는 접근은 자가당착이라는 비판이 나옵니다. 돈이 돌고 도는 구조 속에서 집값 상승의 근본 원인인 ‘시중 유동성 확대’가 해결되지 않는 한 정책 효과는 제한적일 수밖에 없습니다.

 

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3. 주택 투자수익률 낮추는 대책이 빠졌다

정부는 15억~25억 원 아파트 대출 한도를 4억 원, 25억 초과는 2억 원으로 축소했습니다. 이는 갭투자와 투기성 매매를 막기 위한 조치지만, ‘현금 부자’에게는 전혀 영향을 주지 못합니다. 즉, 실수요자와 중산층은 대출 제한으로 내 집 마련이 더 어려워지고, 자산가들은 여전히 현금 거래로 고가 아파트를 매입하며 가격을 끌어올리는 악순환이 이어집니다. 전문가들은 집값 안정을 위해서는 상급지 주택의 기대수익률을 떨어뜨릴 정책, 즉

 

① 신축·구축 매물의 공급 확대,
② 대출 금리 누진제 도입,
③ 취득·보유·양도 단계별 세금 강화가 필요하다고 강조합니다.

 

하지만 이번 대책에는 이 세 가지 모두 빠져 있습니다. 결국 “규제는 강화했지만, 시장의 기대심리를 꺾지 못한 반쪽짜리 대책”이라는 평가가 나옵니다.

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4. 지속 가능성이 낮다

주택은 ‘사는 곳’이자 ‘투자 자산’입니다. 특히 MZ세대를 중심으로 아파트를 주식처럼 사고파는 단기투자형 자산으로 인식하는 현상이 강합니다. 전문가들은 “상급지 아파트의 장기 수익률이 높게 유지되는 한, 이들의 투자 행렬은 멈추지 않는다”고 분석합니다.
중급지 10억 원짜리 아파트를 10년 뒤 20억 원에 파는 것보다, 상급지 30억 원 아파트를 10년 뒤 60억 원에 파는 게 훨씬 유리하기 때문입니다. 하지만 정부는 이런 행태를 바꿀 양도세·보유세 개편안을 내놓지 않았습니다. 즉, ‘똘똘한 한 채’에 대한 세제 혜택은 여전하고, 부자들은 여전히 “주택이 가장 안전한 고수익 자산”이라고 믿게 됩니다.

 

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5. 주택시장 개혁의 비전이 없다

주택 가격 상승은 곧 가계부채 증가로 이어집니다. 전문가들은 내수 부진과 자영업 침체의 근본 원인이 ‘부동산 중심 자금 쏠림’이라고 지적합니다. 이를 막으려면 고가 주택을 유지하기 어렵게 만들어 자산이 실물경제로 흘러가도록 유도해야 합니다. 예컨대 미국은 소득이 없는 노년층이 높은 세금 때문에 자연스럽게 고가 주택을 처분하고 실버타운으로 이동합니다. 즉, 구축 매물을 늘리고, ‘집은 자산이 아니라 거주의 공간’이라는 방향으로 제도 개혁이 필요하지만, 이번 대책에는 이런 장기 비전이 전혀 포함되지 않았습니다.

 

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6. 무주택 서민 · 청년층 대책이 없다

무주택자와 청년층을 위한 주거 안정 방안이 빠진 것도 큰 문제입니다. 토지거래허가구역 내에서 아파트를 사려면 2년간 의무 거주해야 합니다. 이 규정 때문에 기존 전세 세입자는 내보내지고, 매입자는 실입주해야 하므로 전세 공급이 줄어듭니다. 또한 전세대출 축소는 월세 전환 증가 → 임차인 부담 가중으로 이어집니다. 이로 인해 서민층과 청년층의 주거비는 더욱 커지고, 주거 안정성은 오히려 악화됩니다. 정책 발표 이전 또는 동시에 이들을 위한 보완책이 나와야 했지만, 이번에는 그런 대책이 없었습니다.

 

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7. 단기 규제보다 근본 구조 개혁이 필요하다

결국 이번 10·15 부동산 대책은

• 돈을 풀면서 부동산만 규제하는 모순된 정책,
• 현금부자에게 무력한 비대칭 규제,
• 장기적 시장 구조를 바꾸지 못한 단기 대응책이라는 평가를 받습니다.

거래는 잠시 위축될 수 있겠지만, 상급지 고가주택의 상승세와 중저가 아파트의 ‘키맞추기 현상’은 다시 나타날 가능성이 높습니다. 근본적으로는 통화량 관리, 투자수익률 조정, 세제 개편, 무주택자 중심의 주거복지 강화가 함께 이루어져야 집값 안정이라는 장기 목표가 가능할 것입니다.