🏢 오피스텔 주택 수 제외인지 포함인지 기준 총정리

 

 

아파트와 달리 오피스텔은 법적 분류, 세금, 대출, 청약 적용 면에서 복잡성이 있습니다. 특히 오피스텔이 주택 수에 포함될지 여부는 세금(취득세, 보유세, 양도세 등), 청약 자격, 무주택자 판단 등과 직결되기 때문에 매우 중요한 포인트입니다. 2025년 현재, 정부가 시행 중인 한시적 주택 수 제외 규정까지 반영해, 오피스텔 보유 시 ‘주택 수 증감 여부’를 정확히 짚어드리겠습니다.

 

📚 목차

1. 오피스텔 법적 지위 및 주택 수 포함 기준

2. 2024~2025년 한시 적용되는 소형 주거용 오피스텔, 주택 수 제외

3. 주택 수 포함 여부에 따른 실질적 영향

4. 조건을 제대로 확인하면 ‘주택 수 제외’ 전략 가능

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1. 오피스텔 법적 지위 및 주택 수 포함 기준

 

1-1. 법적 분류

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되며, 주택법상 ‘준주택’에 해당합니다. 일반적인 주택에 대한 규제를 받지 않습니다.

1-2. 기본적 주택 수 판단

기본적으로는 아파트와 달리 오피스텔은 ‘주택’으로 간주하지 않기 때문에, 주택 수 계산 시 포함되지 않습니다. 즉, 오피스텔을 보유하더라도 무주택자 청약 자격에 영향을 주지 않습니다. 또한, 오피스텔 분양권도 주택 수 기준에 포함되지 않습니다.

1-3. 법령상 주택 수 포함 규정

다만, 법령에서는 간혹 “오피스텔이 주택으로 과세되는 경우 주택 수에 포함된다”는 명시도 있습니다. 이는 예외로 인식할 수 있는 표현입니다.

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2. 2024 - 2025년 한시 적용되는 소형 주거용 오피스텔, 주택 수 제외

2-1. 한시적 제외 혜택 개요

정부는 ‘1·10 부동산 대책’의 일환으로, 2024~2025년까지 준공된 소형 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 혜택을 시행 중입니다.

• 기준 조건:
  1. 전용면적 60㎡ 이하
  2. 가격 상한: 수도권 6억 원 이하·지방 3억 원 이하
  3. 2024~2025년 준공된 주거용 오피스텔
     이 조건을 모두 충족하는 경우, 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 양도세·종부세·취득세 등의 중과 대상에서 제외됩니다.

2-2. 실효성 한계와 주의사항

다만, 이 제도는 신축 또는 한번도 취득하지 않은 경우에만 해당됩니다. 기존 오피스텔을 매매하거나 다주택자가 추가로 구입하는 경우에는 혜택이 제한적이며, 세제 전략에도 신중한 접근이 필요합니다.

 

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3. 주택 수 포함 여부에 따른 실질적 영향

3-1. 양도·보유세 및 취득세 영향

• 주택 수에 포함되지 않을 경우
  • 양도세 중과세 부과 제외
  • 종합부동산세 대상 제외
  • 아파트 기준 LTV·청약 제한에도 영향 없음
• 주택 수에 포함될 경우
  • 보유 주택 수 증가로 인해 각종 세제 불이익이 발생하고, 청약 자격에도 제한이 될 수 있음

3-2. 무주택자여야만 가능한 혜택 유지

무주택자는 오피스텔을 포함시키는 순간 주택 수가 증가하게 되어 무주택자로서의 각종 혜택에서 제외될 수 있습니다. 따라서, 청약이나 세제 전략을 세우는 이에게 오피스텔의 주택 수 포함 여부는 매우 중요한 판단 요소입니다.

 

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4. 조건을 제대로 확인하면 '주택 수 제외' 전략 가능

오피스텔은 기본적으로 주택 수에 포함되지 않으며, 무주택자 청약이나 세제 전략에 유리합니다. 그리고 2024~2025년 준공된 소형 주거용 오피스텔(전용 60㎡ 이하·가격 제한 포함)은 한시적으로 주택 수에서 제외되는 혜택도 받습니다. 하지만 조건을 하나라도 놓치면 ‘주택 수 포함’으로 간주되어 세금·청약 등의 불이익이 발생할 수 있으므로,

• 용도(주거용 여부)
• 가격/면적 기준
• 준공 연도
  

위 3가지 리스트를 반드시 확인하고, 필요 시 세무 상담을 통해 정확한 판단을 받아보시기 바랍니다.