🏢 조합원 지위 양도 금지가 재건축 시장에 미치는 영향 및 예외 상황 총정리

 

정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위 양도 금지가 본격 시행되었습니다. 이 조치가 재건축 시장에 어떤 영향을 주는지, 그리고 예외적으로 양도가 가능한 경우는 언제인지 정리했습니다. 조합원이라면 반드시 알아야 할 핵심 정보를 지금 확인하세요.

📚 목차

1. 조합원 지위 양도 금지란 무엇인가?

2. 조합원 지위 양도 금지가 재건축 시장에 미치는 영향

3. 조합원 지위 양도 금지의 예외 사항

4. 전문가 분석

5. 거래 제한보다 ‘균형 있는 정책’이 필요하다

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1. 조합원 지위 양도 금지란 무엇인가?

 

‘조합원 지위 양도 금지’는 재건축·재개발 조합이 설립인가를 받은 이후부터 조합원이 보유한 주택 또는 지분을 타인에게 매매·증여·양도할 수 없도록 제한하는 제도입니다. 이 제도는 「도시 및 주거환경정비법」 제39조와 「주택법 시행령」 제21조에 근거하며, 정부는 이를 통해 투기성 거래 차단과 실수요 중심의 정비사업 유도를 목표로 하고 있습니다. 즉, 조합이 인가를 받은 이후에는 “팔 수도, 살 수도 없는 집”이 되어 조합원 지위를 제3자에게 이전할 수 없습니다.

 

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2. 조합원 지위 양도 금지가 재건축 시장에 미치는 영향

 

① 재건축 단지 거래 ‘올스톱’ — 유동성 급락

조합 설립인가 이후부터는 일반 매매가 전면 중단됩니다. 조합원 자격을 승계할 수 없기 때문에, 기존 조합원이 아닌 외부 매수자는 거래가 불가능하죠. 결과적으로 거래량이 급감하면서 시장 유동성이 급격히 줄어듭니다.

 

영향 요약:

• 재건축 단지의 매매가 거의 멈춤
• 자금계획이 막히는 조합원 다수 발생
• 신혼부부·이주 예정자 등 실수요자도 거래 불가로 피해

※ 예: 조합원 A씨가 신혼집 입주를 위해 기존 재건축 아파트를 팔려고 했지만, 양도 금지로 인해 매매가 불가능해 자금계획이 무너지는 사례 발생

② 다주택자·투자자 ‘현금청산’ 리스크

투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합원 1인당 1주택만 공급 가능합니다. 따라서 동일 단지에 2채 이상을 가진 조합원은 1채만 분양 대상, 나머지는 현금청산 대상이 됩니다. “물딱지(현금청산만 가능한 지분)” 우려가 확산되며, 복수 보유자들은 조합 설립 자체를 미루거나 반대하는 경향을 보입니다. 이로 인해 조합 내부의 갈등이 커지고, 사업 추진 속도도 늦어지게 됩니다.

③ 사업비 조달 및 일정 지연

이번 대책으로 주택담보대출비율(LTV) 이 40%로 제한되며, 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 4억 원, 25억 초과는 2억 원으로 줄었습니다. 양도 불가로 매매가 막히고, 대출까지 어려워지면, 조합원 개개인과 조합 모두 이주비·사업비 조달에 어려움을 겪게 됩니다.

 

“현금청산 대상자는 늘어나고, 매매가 막혀 조합 운영비도 부족해지면 정비사업 자체가 지연될 가능성이 높습니다.”
— J&K도시정비 백준 대표

④ 재건축 추진 동력 약화

조합원들 사이에서는 “조합 설립을 미루자”는 의견이 퍼지고 있습니다. 양도 불가와 대출 규제가 겹치면 조합원 입장에서 재건축의 메리트가 줄어들기 때문이죠. 이로 인해 조합 내부 분열이 심화되고, 결국 사업 추진 일정이 지연되는 악순환이 발생합니다.

⑤ 장기적으로 공급 위축 가능성

단기적으로는 투기 차단 효과가 있을 수 있으나, 장기적으로는 공급 감소 → 집값 상승의 역효과로 이어질 가능성이 큽니다. 재건축 사업이 지연되면 신규 주택 공급이 줄고, 이로 인해 서울·수도권의 전반적인 주택 가격이 다시 오를 수 있습니다.

 

즉, “거래 제한”은 단기 안정책일 뿐, 근본적인 공급 확대 없이 지속적인 안정은 어렵다는 지적이 많습니다.

 

 

 

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3. 조합원 지위 양도 금지의 예외 사항

조합원 지위 양도가 모두 금지되는 것은 아닙니다. 법령상 몇 가지 예외 상황에서는 조합원 지위를 이전할 수 있습니다.

구분 / 예외 내용 / 근거 조항

 

① 10년 이상 거주 + 5년 이상 보유한 1주택자	장기 실거주자 보호 목적	도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조
② 세대 전원이 지방 또는 해외로 이주하는 경우	불가피한 주거 이전 인정	국토교통부 지침
③ 상속에 따른 지위 승계	가족 간 상속은 제한 없음	민법·정비법 병행 적용
④ 이혼으로 인한 재산 분할	배우자 간 재산분할 시 예외 인정	국토부 해석례
⑤ 공공기관 매입(LH 등)	공공사업 추진 시 조합원 지위 양도 가능	국토교통부 고시

※ 단, 위 예외 사항은 사전 신고 및 승인 절차를 반드시 거쳐야 하며, 허위사유로 양도할 경우 불법 거래로 간주되어 형사처벌 대상이 됩니다.

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4. 전문가 분석

부동산 전문가 의견

“조합원 지위 양도 금지는 단기 투기 차단 효과는 있지만, 장기적 공급 둔화와 조합 자금난, 시장 왜곡을 초래할 수 있다.”

정비사업 관계자 의견

“양도 금지와 대출 규제 강화가 맞물리면 정비사업은 위축되고, 결국 주택 공급 자체가 늦어질 수 있다.”

 

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5. 거래 제한보다 균형 있는 정책이 필요

조합원 지위 양도 금지는 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 시장을 만들겠다는 취지입니다. 그러나 현실적으로는 유동성 위축, 사업 지연, 공급 감소라는 부작용이 커지고 있습니다. 따라서 향후 정책은 실수요자 보호, 장기 공급 확대, 조합 자금 유동성 확보를 병행하는 균형 잡힌 부동산 대책이 필요합니다.