재개발 조합원이 되기 위해서는 단순히 집을 가지고 있는 것만으로는 충분하지 않습니다. 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 토지등소유자 요건, 세대 기준, 대표자 지정 규정, 분양신청 절차까지 꼼꼼히 이해해야 조합원 자격을 잃지 않습니다. 2025년 기준으로 조합원 자격 조건과 주의사항을 정리했습니다.
📚 목차
3. 대표 1인 원칙 ― ‘지분쪼개기’ 방지를 위한 핵심 규정
1. 2025년 재개발 조합원 자격
비례율, 권리가액보다 먼저 확인해야 할 것이 바로 조합원 자격입니다. 조합원 자격은 재개발 사업에서 분양권, 현금청산, 그리고 사업 참여권을 결정짓는 핵심 기준이기 때문입니다.
2. 조합원이란 누구인가?
「도시 및 주거환경정비법」 제39조에 따르면, 재개발 사업의 조합원은 정비구역 안의 토지등소유자를 말합니다. 여기서 토지등소유자란 다음 중 하나에 해당하는 사람입니다.
- 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자
- 해당 부동산에 대한 지상권자
즉, 단순 세입자나 임차인은 조합원이 될 수 없습니다. 또한 ‘토지’나 ‘건축물’ 중 하나만 소유해도 조합원 자격이 주어집니다.
3. 대표 1인 원칙 - 지분쪼개기 방지를 위한 핵심 규정
법에서는 여러 명이 같은 부동산을 공유하거나 같은 세대에 속한 경우, 대표 1인만 조합원으로 인정합니다. 이 규정은 투기 목적의 지분쪼개기나 세대분리형 투기를 막기 위한 장치입니다. 대표 1인 원칙이 적용되는 경우는 다음과 같습니다.
| 공유 소유 | 토지나 건물을 공동명의로 가지고 있다면 대표 1인만 조합원 |
| 동일 세대 | 가족 구성원이 같은 세대에 속해 있다면 1명만 조합원 자격 |
| 조합설립인가 후 지분분할 | 인가 후 일부 지분을 나눠 가진 경우, 기존 1인만 조합원으로 인정 |
따라서 단순히 이름을 나누거나 세대를 분리해도 조합원 수를 늘릴 수 없습니다. 세대 기준은 주민등록상 세대 단위로 판단되며, 세대분리의 시점이 매우 중요합니다.
4. 조합원 자격을 결정짓는 기준 시점
서울시 정비조례에 따르면, 조합원 자격과 분양대상 여부를 판단하는 기준일은 “분양신청기간 종료일”입니다. 이 날을 ‘관리처분계획 기준일’이라 하며, 이 시점의 세대 구성과 소유 형태가 최종 판단 기준이 됩니다. 예를 들어, 조합설립인가 후 세대분리를 했다면, 여전히 1세대로 간주되어 대표 1인만 분양 신청이 가능합니다. 재분양(2차 분양신청) 절차가 있는 경우에는 2차 분양신청 종료일이 새로운 기준일이 되어 자격 판정에 영향을 줍니다.
5. 분양신청을 하지 않으면 조합원 자격 상실
많은 조합원이 놓치는 부분이 바로 ‘분양신청 미실시’입니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제47조는 분양신청을 하지 않은 자는 현금청산 대상으로 규정합니다. 법제처의 유권해석에 따르면, 조합 정관에 “분양신청을 하지 않은 자는 조합원 자격을 상실한다”고 명시되어 있다면 현금청산이 완료되기 전이라도 조합원 자격이 상실될 수 있습니다. 즉, 단순히 “나중에 신청하겠다”는 말만으로는 보호받지 못하며, 기한 내 분양신청을 하지 않으면 자동으로 현금청산 절차에 들어갑니다.
6. 재건축과 재개발의 조합원 자격 차이
| 조합원 자격 | 정비구역 내 토지등소유자 (법정 조합원) | 동의자만 조합원 (임의 조합) |
| 대표 1인 원칙 | 공유, 동일세대, 사후 지분분할 시 1인만 인정 | 동일 적용 |
| 기준일 | 분양신청 종료일 (관리처분계획 기준일) | 동일 |
| 분양신청 미실시 | 현금청산 대상, 정관에 따라 자격 상실 가능 | 동일 |
이처럼 재개발은 ‘토지등소유자 = 자동 조합원’ 구조라 강제 가입의 성격이 있지만, 재건축은 ‘동의자만 조합원’으로 보다 자율적입니다.
7. 조합원 자격 상실 시 발생하는 문제
조합원 자격이 사라지면 단순히 회의 참여만 불가능해지는 것이 아닙니다.
- 분양권 상실 → 현금청산 대상 전환
- 의결권·투표권 박탈
- 사업 이익 배분 대상 제외
따라서, 분양신청·소유형태·세대 구성을 기준일 이전에 반드시 점검해야 합니다.
8. 내 자격을 확인하는 체크리스트
| 소유 형태 | 단독소유 or 공유소유 여부 확인 |
| 세대 구성 | 기준일 당시 동일세대 여부 |
| 세대분리 시점 | 조합설립인가 전·후 구분 |
| 분양신청 여부 | 기한 내 신청 완료 여부 |
| 정관 조항 | 자격상실 조항 유무 확인 |
이 다섯 가지 중 하나라도 놓치면 조합원 자격을 잃을 수 있으므로, 분양신청서 접수 전 반드시 점검해야 합니다.
9. 조합원 자격은 '시점 관리'
재개발 조합원 자격은 단순히 부동산을 소유한다고 생기는 게 아닙니다. ‘언제’, ‘어떻게’, ‘누가’ 소유하고 있느냐가 핵심입니다.
조합설립인가 이후의 세대분리나 공유분할은 모두 제한되고, 분양신청 미실시 시 자격 상실로 이어질 수 있습니다. 즉, 재개발 사업에서 살아남기 위해서는 기준일 이전 세대 관리, 정관 내용 숙지, 기한 내 분양신청이 필수입니다. 조합원 자격을 정확히 이해하고 준비하는 것이 내 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
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