재개발·재건축 조합원이라면 반드시 알아야 할 ‘조합원 분담금’의 구조와 결정 방식, 최근 비용 상승이 왜 분담금 증가로 이어지는지, 실무자도 꼭 체크해야 할 핵심 포인트까지 정리했습니다. 조합원 부담 제대로 이해하고 대비하세요.
📚 목차
1. 조합원 분담금이란 무엇인가?
정비사업을 추진하는 과정에서 조합원들이 부담해야 하는 추가 비용을 흔히 ‘조합원 분담금’이라 부릅니다. 일반적으로 사업비가 예상보다 많아지거나 일반분양 수입이 예상에 미치지 못할 때 기존 조합원이 본인이 받을 새 아파트 분양가에서 자신의 권리금액(권리가액)을 뺀 만큼을 추가로 납부해야 하는 구조입니다. 예컨대 “내가 원래 받을 새 집 값 8억원인데, 토지·건물 기여분 등을 반영한 권리가액이 6억원이라면 분담금 2억원을 추가로 내야 한다” 이런 식입니다. 정비사업 안내자료에 따르면 재건축·재개발 구분 없이 조합원 분담금은 “조합원 주택이 새로 공급되는 분양가액에서 권리가액을 뺀 금액”으로 정의됩니다. 따라서 조합원 분담금이 많아지면 조합원 개인 책임이 커지는 것이며, 사업성이 악화되면 그 부담이 조합원에게 바로 전가되는 구조입니다.
2. 분담금 산정 구조 - 권리가액과 비례율
권리가액 = 종전자산 × 비례율
정비사업에서는 먼저 종전 가지고 있던 자산(토지·건물)의 평가액, 즉 ‘종전자산 평가액’이 산정됩니다. 그 다음으로 해당 사업이 얼마만큼의 이익을 낼 수 있는가를 나타내는 비례율(또는 추정비례율)이 적용되어 권리가액이 결정됩니다.
즉, 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율 이라는 공식이 성립됩니다.
예컨대 종전자산이 5억 원이고 비례율이 120%라면 권리가액은 6억 원이 됩니다. 이 공식은 실제 지자체 자료에서도 동일하게 나타나는 방식입니다. 다만 비례율은 사업의 총수입 및 지출 구조에 따라 변할 수 있고, 일반분양가의 수준, 공사비 및 금융비용 증가 여부, 사업 지연 등이 비례율을 흔드는 주요 변수입니다.
조합원 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
조합원 분양가는 조합원에게 책정된 새 아파트 분양가이며, 권리가액을 뺀 금액이 조합원 분담금이 됩니다.
즉, 분담금 = 조합원 분양가 – (종전자산 평가액 × 비례율) 이라는 공식이 성립됩니다.
예로, 조합원 분양가가 8억 원이고 위 예시처럼 권리가액이 6억 원이라면 분담금은 2억 원입니다. 이처럼 분담금이 낮으려면 비례율이 높거나(권리가액이 커지거나), 조합원 분양가가 낮거나 해야 합니다.
3. 왜 요즘 분담금이 증가하고 있나?
최근 조합원 분담금이 올라가는 추세가 있으며, 그 배경은 크게 세 가지로 정리됩니다.
첫째, 원자재·인건비·금융비용 상승
건설비가 급등하면서 사업비 지출이 늘어나고, 이는 총사업비 증가로 이어집니다. 사업비가 올라가면 수입 대비 지출이 더 커져 비례율이 떨어지거나, 조합원 분담금이 증가하는 구조가 됩니다.
둘째, 일반분양가가 기대에 미치거나 정부 규제가 강해지는 경우
일반분양 수입이 낮거나 상한제 등으로 분양가가 억제되면 비례율이 떨어지므로 권리가액이 줄고 분담금 부담이 커질 수 있습니다.
셋째, 사업 지연과 금융비용 증가
사업 기간이 늘어나면 금융비용, 이주비 대출 이자 등이 추가 비용으로 누적됩니다. 이 역시 지출을 키워 분담금 증가로 이어집니다. 즉, 조합원 입장에서는 “내가 예상했던 분담금보다 더 내야 할 수 있다”는 리스크가 늘어난 상태입니다.
4. 조합원 입장에서 꼭 챙겨야 할 체크 포인트
| 종전자산 평가액 | 평가기준 및 감정평가 결과, 이의신청 가능성 여부 |
| 비례율 산정 방식 | 얼마나 일반분양가·지출항목이 반영됐는지, 조합 공람자료 확인 |
| 조합원 분양가 | 선택 평형별로 분양가가 어떻게 책정됐는지 자료 확보 |
| 분담금 규모 및 납부 시기 | 중도금·잔금 구조, 이주비·보조금 반영여부 등 |
| 사업 지연·비용 상승 리스크 | 공사 시작일·이주비 마련 여부·시공사 계약조건 등 |
5. 법적 · 절차적 기반
정비사업의 관리처분계획(「도시 및 주거환경정비법」 제65조)에서 종전자산 평가, 사업비 추정, 분담금 산정방식 등이 포함됩니다. 또한 조합원 분담금이 관련되는 세금·재건축초과이익환수제 등 제도도 존재하므로「재건축초과이익 환수에 관한 법률」해당 사업을 둘러싼 제도 변화까지 주시해야 합니다.
6. 분담금, 몰라서 손해 볼 수 있습니다
재개발·재건축 조합원이라면 “분담금”은 선택이 아니라 필수 이해사항입니다. 분담금은 단지 내 자산 이전이 아니라 사업비 구조, 일반분양가, 기여분, 비용변동 리스크까지 얽혀 있는 복합 계산체계입니다. 원가 기반이냐 수요 기반이냐에 따라 권리가액과 분담금이 크게 달라지므로, 조합원은 사전에 종전자산 평가 × 비례율 구조를 이해하고, 분담금이 커질 리스크에 대비해야 합니다. 정비사업이 진행 중이라면 위 체크리스트를 기준으로 분담금 산정내역·공람자료·납부계획을 반드시 확인하세요. 그렇지 않으면 예상보다 큰 부담을 떠안게 될 가능성이 높습니다. 조합원 분담금, 미리 대비하고 준비하는 것이 성공적인 정비사업 참여의 첫걸음입니다.
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