🚚 재개발 이주비용 이사비부터 대출까지 총정리

 

재개발 이주 비용은 ‘이주비 대출’만이 아닙니다. 이사비·주거이전비·이주정착금 등 법정 보상항목과, 기본 이주비/추가 이주비 같은 금융성 지원이 함께 작동합니다. 2025년 기준 법령과 서울시 공식자료, 최근 대출 규제 변화를 바탕으로 재개발 이주 비용 구조와 체크포인트를 한 번에 정리했습니다.

 

📚 목차

1. 재개발 이주 비용, 무엇으로 구성되나

2. 이주 비용 구성 한눈에 보기

3. 왜 ‘지금’ 이주 비용을 더 꼼꼼히 봐야 하나

4. 조합원이 반드시 확인할 체크리스트 5가지

5. 확실한 법정 보상과 현실적 금융 지원

---

1. 재개발 이주 비용, 무엇으로 구성되나

 

재개발에서 말하는 ‘이주 비용’은 크게 ① 법정 보상(이사비·주거이전비·이주정착금), ② 금융성 지원(이주비 대출: 기본·추가) 두 갈래로 나뉩니다. 법정 보상은 공익사업 보상규정에 따르고, 금융성 지원은 조합·시공사·금융기관 약정에 의해 결정됩니다. 

1) 법정 보상 항목: 이사비·주거이전비·이주정착금

①  이사비(실비 보상)

공익사업지구 밖으로 이사하는 주거자에게 실비 성격의 이사비가 지급됩니다. 산정은 시행규칙 별표 기준을 따라 가구원 수·이동거리·운반량 등을 반영해 계산합니다. 거주기간과 무관하게 실비 지급 원칙을 분명히 둔 이유는 사업을 원활히 추진하기 위함입니다.

② 주거이전비(거주자 생활비 보전)

지자체 안내에 따르면 사업시행인가 고시일을 기준으로, 통계청의 도시근로자 가구원수별 월 가계지출비를 적용해 산정합니다. 즉, 실제 생활비 지출을 근거로 이주 과정의 생활 안정비를 보전하는 구조입니다.

③ 이주정착금(정착 지원비)

사업시행자가 이주대책을 수립·실시하지 않거나, 이주대책대상자가 정착지 외 지역으로 이주하는 경우 주거용 건축물 평가액의 30%(법정 하·상한 적용)를 지원합니다. 이는 토지보상법령상 명시된 제도이며, 대상·금액 범위가 명확합니다.

 

※ 정리: 이사비=실비, 주거이전비=생활비 성격, 이주정착금=정착 지원(평가액 30% 한도)로 서로 목적과 산식이 다릅니다. 

 

2) 금융성 지원: 이주비 대출(기본·추가)

① 기본 이주비(조합+금융기관)

조합원이 전세 이주나 임차보증금 반환 등에 쓰도록 담보 기반으로 받는 대출입니다. 과거에는 자산 감정가의 LTV 50%까지 가능했으나, 2025년 규제 이후 상한 6억 원이 일반화됐고 다주택자는 기본 이주비 자체가 금지되는 사례가 늘었습니다. 서울의 평균 전세가격이 6억 원을 넘어선 구간에서는 기본 이주비만으로 이주가 어려운 현실이 나타납니다.

② 추가 이주비(시공사 조달)

부족분을 시공사가 조달하는 추가 이주비가 관행적으로 사용됩니다. 다만 금리가 기본 이주비보다 높고(통상 5~6%대) 조달 부담이 커 사업성에 직접적인 압박을 줍니다. 2025년 규제 이후 기본 6억 상한으로 막힌 구간을 시공사 자금이 메우면서, 대규모 단지에서는 시공사의 현금부담이 급증한다는 보도가 이어졌습니다.

 

※ 실무 포인트: 최근 ‘1+1 분양’ 조합원의 이주비 대출 가능 범위는 유권해석이 나와 한 채 처분 약정 시 6억 한도 내 취급 가능(관리처분 이전)으로 정리되는 추세입니다. 반면 다주택자는 전면 금지가 기본 원칙이라 각 단지 공지와 금융기관 심사기준을 반드시 확인해야 합니다.

 

---

2. 이주 비용 구성 한눈에 보기

구분 / 내용 / 산정·한도 / 핵심근거

 

이사비	이주 운반 실비	시행규칙 별표 기준(가구원·거리 등)	토지보상법 시행규칙·해석례
주거이전비	생활비 보전	인가 고시일 기준, 도시근로자가계지출비 반영	서울시 자료실 안내
이주정착금	정착 지원	주거용 평가액의 30%, 법정 하·상한	법령·헌재 결정례 요지
기본 이주비	담보대출	상한 6억(일반화)·다주택자 금지	뉴스·업계취합
추가 이주비	시공사 조달	금리 5~6%대, 사업성 압박	언론보도·업계사례

반응형

---

3. 왜 지금 이주 비용을 더 꼼꼼히 봐야 하나

① 대출 규제 변화

기본 이주비 상한(6억)·다주택자 제한은 실제 이주 가능성을 좌우합니다. 전세가격이 더 높은 지역은 추가 이주비 의존도가 커지고, 이는 곧 금리·사업성에 파급됩니다.

② 시공사 부담 증가 → 일정 지연 리스크

추가 이주비를 시공사가 메우는 구조가 커질수록 자금부담·금융비용이 커지고, 이주 지연 시 철거·착공 일정도 밀려 조합원 전체의 비용부담이 증가합니다.

③ 법정 보상과 금융 지원의 ‘분리’ 이해 필요

이사비·주거이전비·이주정착금은 법정 보상이고, 이주비 대출은 금융 지원입니다. 둘은 근거와 지급 주체가 다르며, 수혜 요건도 다릅니다. 혼동하면 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

---

4. 조합원이 반드시 확일할 체크리스트 5가지

1. 내가 받을 법정 보상

• 세대원 수, 인가 고시일, 실제 거주 증빙을 준비했는가? (주거이전비)
• 이사 거리·화물량 등 실비 산정 근거를 확인했는가? (이사비)
• 이주대책 수립 여부에 따라 이주정착금 대상인지 점검했는가?

2. 기본 이주비 가능액

• 금융기관의 6억 상한·심사 기준, 다주택자 제한 여부를 확인했는가?

3. 추가 이주비 조건

• 시공사 대여 금리·한도·상환조건, 중도상환 수수료, 분양대금과의 정산 구조를 알고 있는가? (조합 공고/약정 필수 확인)

4. 특수 케이스(1+1 분양 등)

• 처분 약정 시 예외 취급 가능 여부와 단계(관리처분 전/후)를 체크했는가?

5. 일정 리스크

• 이주 지연 → 철거·착공 지연 → 금융비용 증가의 도미노를 이해하고 있는가? (총사업비·분담금에 직결)

 

---

5. 확실한 법정 보상과 현실적 금융 지원

재개발 이주 비용은 법정 보상(이사비·주거이전비·이주정착금)으로 최소한의 생활·정착을 보장하고, 기본/추가 이주비 대출로 실제 이주 자금을 메우는 2층 구조입니다. 2025년 대출 규제 이후에는 기본 이주비 6억 상한, 다주택자 제한, 그리고 시공사 추가 이주비 의존이 현실이 됐습니다. 결과적으로 자금계획의 보수성과 증빙 자료의 정확성이 무엇보다 중요합니다. 계약 전 법정 보상 요건을 먼저 따진 뒤, 조합·시공사 공지와 금융기관 심사 기준을 비교해 최저비용·최대수혜 조합을 찾으세요. 이것이 이주 스트레스와 추가 분담을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.