재개발 또는 재건축 사업에서 분양신청을 하지 않거나 부적격으로 분류된 토지등소유자는 ‘현금청산 대상자’가 됩니다. 이때 대상 시기(청산기준일), 평가액 산정 기준, 양도소득세 신고 및 납부 절차 등 반드시 알아야 할 핵심 규정을 정리했습니다.
📚 목차
1. 재개발 현금청산, 무엇을 의미하나?
정비사업에서는 조합원이 아닌 상태나 분양신청을 포기한 토지·건물 소유자에게 신축 아파트 대신 현금 또는 채권으로 보상하는 제도가 있습니다. 이를 ‘현금청산’이라 하며, 사실상 기존 조합원 지위를 잃고 사업에서 물러나는 의미가 강합니다.이 경우 언제부터 현금청산 대상인지, 지급액은 어떻게 산정되는지, 그리고 양도소득세는 어떤 방식으로 신고·납부해야 하는지를 잘 알아야 향후 손실을 최소화할 수 있습니다.
2. 대상 시기(청산기준일)는 언제인가?
현금청산 대상 여부와 평가액 기준 시점은 아래와 같이 주요한 두 가지 기준일이 있습니다.
1. 분양신청기간 종료일 다음 날
조합원이 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 경우, 법원·대법원 판례는 “분양신청기간 종료일 다음 날”부터 현금청산 대상자가 된다고 보고 있습니다.
2. 관리처분계획 인가일 이후 적용 시점
관리처분계획 인가를 받은 후 분양대상에서 제외된 자, 또는 분양계약을 체결하지 않은 자의 경우에는 그 인가일 다음 날을 청산기준일로 볼 수 있다는 해석도 존재합니다.
따라서, 조합원으로서 분양을 신청했는지, 정관 또는 관리처분계획상 계약 체결 의무를 이행했는지, 해당 사업의 인가일이 언제였는지를 꼭 확인해야 합니다.
3. 평가액은 어떻게 산정되나?
현금청산 시 지급액 산정을 위해서는 다음 요소가 중요합니다:
- 종전자산 평가액: 기존 건물·부수토지의 평가액이 청산액 산정의 출발점이 됩니다.
- 개발이익 포함 여부: 재건축·재개발의 경우 지위 승계 및 청산이익을 고려해야 한다는 법률 해설이 있으며, 개발이익을 일부 반영하는 평가가 이루어지는 사례도 있습니다.
- 감정평가 절차: 협의 단계에서 조합과 대상자가 감정평가업자를 통한 평가액을 근거로 합의를 시도하고, 협의가 이루어지지 않으면 매도청구소송·수용재결 과정을 통해 법원이 평가액을 최종 결정합니다.
또한, 양도소득세 산정 시에는 다음 공식이 참고됩니다:
양도차익 = 청산금 지급액 − (기존 건물·부수토지의 취득가액 + 필요경비) × (청산금 지급액 ÷ 기존 평가액)
4. 양도소득세 신고 및 납부 절차
현금청산을 받은 경우, 이는 기존 부동산의 양도로 보기 때문에 아래 절차를 숙지해야 합니다:
- 신고 시기: 청산금 지급을 받은 경우, 소유권 이전 고시일 다음 달 말부터 2개월 이내 신고해야 합니다.
- 양도차익 산정: 청산금 수령자 또는 납부자(청산금을 납부하면서 입주권을 받은 경우)가 필요 경비 등을 고려해 양도차익을 산출해야 합니다.
- 장기보유특별공제 적용 제한: 관리처분계획 인가 이후의 양도차익에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는 점도 유의해야 합니다.
※ 조합 또는 사업시행자는 지급청산금 내역을 관할 세무서에 제출할 의무가 있으며, 미제출 시 불이익이 발생할 수 있습니다.
5. 절차 흐름 한눈에 보기
- 조합설립인가 → 조합원 분양신청 또는 동의 절차
- 분양신청기간 종료 → 신청 안 했거나 철회 시 청산기준일 도래
- 관리처분계획 인가 → 인가일 이후 대상자 확정
- 감정평가 및 협의 → 현금청산액 산정
- 청산금 지급 또는 매도청구소송 → 양도소득세 신고
- 세무서 제출 및 납부 → 사업 완료 단계
6. 체크리스트: 현금청산 대비 권리 보호
- 분양신청서 제출 여부·철회 여부 확인
- 관리처분계획 인가일·청산기준일 확인
- 감정평가 보고서·협의서 보관
- 청산금 지급일자 및 금액 통지서 확보
- 양도소득세 신고서류 사전 준비
- 장기보유특별공제 적용 여부 확인
7. 청산 대상이 됐다면 증빙과 신고가 핵심
현금청산은 분양신청을 누락했거나 계약에 응하지 않은 경우 자동으로 적용되는 강제 조치가 될 수 있으며, 평가액 기준일이나 양도소득세 신고 시한 등에서 작은 차이가 큰 손실로 돌아올 수 있습니다. 적절한 시점에 분양신청 여부를 확인하고, 청산 대상이 되었다면 감정평가 결과·협의서·세무신고 절차를 철저히 준비하는 것이 손해를 막는 길입니다.
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